بررسی مباحث حقوق خصوصی و تجارت بین الملل و معرفی آثار مربوطه

طبق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور شماره 544، اگر مالک بخواهد سندی را که زمین شهری بابت ملک خود گرفته است ابطال کند باید ببیند زمین شهری آن ملک را به دلیل موات بودن تملک کرده یا به دلیل نیاز در طرح های عمرانی.

اگر به دلیل موات بودن گرفته باشد، مالک می تواند مستقیما به دادگاه عمومی شکایت کند ولی اگر به دلیل استفاده در طرح های عمرانی گرفته باشد، مالک ابتداء باید به دیوان عدالت اداری برود و ثابت کند که سازمان زمین شهری اشتباه کرده است و سپس برای احقاق حق خود به دادگاه عمومی مراجعه کند.

اگر ملکی که در طرح تملک شهرداری و دستگاه های دولتی قرار گیرد، تجاری باشد، آیا دستگاه تملک کننده و شهرداری باید بابت حق کسب و پیشه و سرقفلی هم پولی پرداخت کنند یا خیر؟

✅ پاسخ:

اماکن تجاری که دارای فعالیت تجاری باشند، چنانچه تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده و در اجرای طرح شهرداری قرار گیرد، باید حق کسب و پیشه با رعایت مقررات لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/58 شورای انقلاب جمهوری اسلامی به مستأجر پرداخت شود

‌ اما همین اماکن تجاری چنانچه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد، اولاً در صورت صدور رأی قطعی بر قلع و قمع سرقفلی منتفی می‌شود.

ثانیاً در صورتی‌که در طرح اجرائی شهرداری قرار گیرند، حق سرقفلی به آن‌ها تعلق می‌گیرد. بر حسب مورد که طبق این قانون مخصوصاً بند 2 ماده 9 آن، حق سرقفلی به مستأجر تعلق بگیرد؛ شهرداری باید آن را به مستأجر و در صورتی‌که به مالک تعلق گیرد، با توجه به اینکه ارزش ملک به میزان سرقفلی مذکور اضافه می‌شود، به مالک پرداخت خواهد شد، ولی در رابطه مستأجر و مالک، مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر سال‌های 1356 و 1376 اجرا خواهد شد. پرداخت عوارض موجب ایجاد حق سرقفلی نیست.

نظریه می شماره 7/96/885 مورخه 1396/04/21

در رای شماره 91001509 شعبه 25 دادگاه عمومی حقوقی تهران(مجتمع شهید بهشتی) مورخ 27/12/1392 آمده است .در رای اخیر عنوان شده  است که  همان قانونگذاری که قانون مدنی را تصویب و وضع نموده است حدودا پس از ۳ سال با لحاظ و نگرش قانونی دست به تصویب قانون ثبت نهاده است و در ماده ۱۸۳ و ۳۳۹ قانون مدنی، عقد بیع عبارت از ایجاب و قبول میباشد و این ناظر به اموال منقول و غیر منقول تلقی می گردد. حال آنکه در قانون ثبت نسبت به بیع اموال غیرمنقول علاوه بر ایجاب و قبول رکن دیگر و نهاد دیگر دایر مدار بر ثبت اجباری در موارد معینه را بنا نهاده است که وارد بر قانون مدنی می باشد. بعید است که قانونگذار پس از تصویب قانون مدنی؛ بدون در نظر داشتن شرایط در قانون ارکان دیگر در معاملات اموال غیر منقول را تأسیس نموده باشد. پس از پذیرش و اذعان به موضوع فوق که وفق ماده ۲۲ قانون ثبت شناسایی مالک رسمی منوط به ورود آنان در دفتر املاک می باشد سند مالکیتی که براساس شرایط مادتین ۲۲و۲۴ قانون ثبت صادر شده است اعتبار قانونی خود را دارد و دعوی مخالف آن مسموع نیست. باید پذیرفت کسی که با قولنامه عادی اقدام به خرید مال غیر منقول می نماید و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمی نماید قطعا باید تاوان عدم اقدام خود را و آثار ناشی از آن را بپذیرد و برعکس کسی که با رعایت تمام شرایط قانونی اقدام به خرید و بیع مال غیر منقول نموده و در زمان متعارف نسبت به سند رسمی هم اقدام می نماید نباید تاوان اشتباهات دیگران را تحمل نماید. شایان ذکر اینکه اعتبار دادن به اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی ضمن اینکه منافات با قوانین موضوعه دارد مضافا به اینکه موجب اخلال در نظم عمومی جامعه و آنارشیسم معاملاتی و اسنادی می گردد. بنا به مراتب مرقوم به لحاظ فقد دلیل قانونی و اقناعی، دادگاه مستند به مواد فوق الذکر و مواد ۱۹۴ و ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد. رأی صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه  تجدیدنظر استان تهران می باشد.

مطابق ماده246در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ به  هم  بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل می شود و اگر کسی که مم به انجام آن شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد».

علی منزل خود در لواسان را به بابک میفروشد و ضمن عقد شرط میکند که بابک منزل مذکور را نقاشی کند .اگر بعدا عقد بین علی و بابک اقاله شود کسی که مم به انجام آن شرط بوده( بابک) و  عمل به شرط کرده باشد می تواند عوض را از مشروط له (علی ) بگیرد.در این مورد چون عمل نقاشی انجام شده است، بنابراین باطل شدن شرط معنایی ندارد و کسی که متعهد به انجام شرط شده است عوض خود را از مشروط له میگیرد.

علی منزل خود در لواسان را به بابک میفروشد و ضمن عقد شرط میشود اتومبیل بابک متعلق به پدر علی باشد.در این مورد اگر عقد بین علی و بابک اقاله شود ، چون این شرط ، شرط نتیجه است اتومبیل بابک به خود او برمیگردد.به عبارت دیگر شرط مندرج در ماده 246 ناظر به شرط نتیجه است نه شرط فعل مادی .

چنانچه شهرداری اراضی متعلق به اشخاص را بدون رعایت مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت تصرف نماید علاوه بر پرداخت قیمت عادله زمین می‌بایست اجرت‌المثل ایام تصرف را نیز پرداخت نماید.

دادنامه شماره 9309970220100530 مورخ 1393/4/24 شعبه 1 دادگاه تجدید نظر استان تهران